Il per
ristrutturazione si intende ogni lavorazione o opera che modifichi in
tutto o in parte un edificio esistente o che porti alla realizzazione
di una nuova costruzione. Il riferimento normativo per l'intervento
edilizio si trova all'art.3 del D.P.R. n.380/2001 (conosciuto come
Testo unico dell'edilizia). Lo stesso articolo da una classificazione
dei diversi interventi edilizi, che vengono di seguito descritti. Per
ogni intervento edilizio viene indicato quale strumento urbanistico
è necessario per poterlo eseguire (ciascuna Regione ha,
però, la facoltà di decidere a sua discrezione quali
strumenti richiedere per ciascun intervento).
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 Intervento di manutenzione ordinaria
Sono interventi di manutenzione ordinaria quelli rivolti principalmente
al mantenimento in efficienza di un impianto (p.e. il rifacimento
dell'impianto elettrico vecchio con uno a norma, il rifacimento dei
sanitari di un bagno, la sostituzione di un discendente di scarico
acque) o il suo ampliamento (p.e. aggiungere una lampada a muro,
mettere un secondo lavabo nel bagno), al mantenimento dell'igiene e
della pulizia dei locali (p.e. ripitturare una parete, anche
sostituendo l'intonaco, sostituire le piastrelle del bagno).
Nella manutenzione ordinaria rientrano anche le opere per la
sostituzione degli infissi (porte e finestre, oppure l'installazione
della porta blindata in luogo della precedente) e, anche, le opere
relative alla realizzazione di vani di passaggio o spostamenti di
porte, purché venga mantenuto l'impianto originario della casa.
Queste opere sono ammesse spesso non in modo esplicito, perché
sono al limite della confusione con la manutenzione straordinaria.
Tuttavia, alcune sentenze giudiziarie le equiparano alla manutenzione
ordinaria e alcuni regolamenti edilizi comunali le citano
esplicitamente come tali.
Gli interventi di manutenzione ordinaria non sono soggetti a alcuna autorizzazione dato che rientrano, tra le opere che non necessitano di autorizzazione edilizia.
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Edifici Vincolati:
Se l'edificio tuttavia è vincolato dalla sovrintendenza ai beni architettonici
(in base al D.Lgs. n.42-2004) potrebbe essere richiesta
l'autorizzazione della stessa (p.e. in un edificio storico con un
affresco alle pareti non possiamo ripitturare le pareti o farvi passare
degli impianti, perché sarebbe una violazione dell'integrità dei beni
culturali, anche, ovviamente, se l'edificio è privato). Questa
affermazione vale per ogni intervento edilizio. |
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Intervento di manutenzione straordinaria
Sono
interventi di manutenzione straordinaria le opere che sono necessarie
per mantenere in buono stato l'intero edificio e, quindi, sono quelle
che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali
dell'edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti,
totalmente diversi da quelli esistenti.
Non sono interventi di manutenzione straordinaria quelli che alterano
la sagoma la forma il volume e/o la superficie complessiva
dell'edificio e la relativa destinazione d'uso (p.e. la realizzazione
di una veranda per coprire un terrazzo modifica la sagoma, la forma, il
volume e cambia la destinazione d'uso del terrazzo da non abitativo ad
abitativo e, pertanto, non è manutenzione straordinaria, ma
ristrutturazione edilizia. La redistribuzione della casa mediante la
demolizione di tramezzi e la modifica delle stanze non altera né
la sagoma, né la forma, né il volume e neppure la
destinazione d'uso, ed è, quindi, manutenzione straordinaria).
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Intervento di restauro e risanamento conservativo
Con questo intervento si entra nel campo del restauro, che nel mondo
dell'architettura è un tema controverso, in cui architetti
illustri e non dibattono da secoli. Il restauro è qui inteso
dalla legge come restauro conservativo (come definito dal d.lgs.
n.42/2004, art.29 comma 4), ovvero il restauro che mira non a
conservare l'edificio così come ci è arrivato, ma a
riportare l'edificio ad un preciso momento della sua epoca (lo stato
normale) in cui esso si definisce "compiuto". Si deve, quindi,
ricostituire la forma originaria dell'edificio, anche se questo
consiste nel demolirne alcune porzioni o ricostituirne altre demolite o
mai costruite (variazione di forma, sagoma, volume e superficie).
Moltissimi interventi di Restauro, comunque, si sovrappongono agli
interventi di manutenzione straordinaria: il progetto di restauro,
oggi, è richiesto principalmente per edifici vincolati dalla
sovrintendenza ai beni architettonici (come descritto sempre nel d.lgs.
n.42/2004).
Con gli interventi di restauro, in più rispetto agli interventi
di manutenzione straordinaria, si può variare parzialmente o
totalmente la destinazione d'uso dell'edificio con una "con esso
compatibile".
Gli interventi di restauro e risanamento conservativo possono necessitare diverse autorizzazioni:
nel caso in cui le opere di restauro siano assimilabili alle opere di manutenzione straordinaria, allora è richiesta una
- Denuncia di inizio attività
in caso contrario, è necessario il
- Permesso di costruire
Il progetto di restauro in genere è fatto su un edificio
vincolato dalla sovrintendenza e necessita sempre la relativa
autorizzazione.
Intervento di ristrutturazione edilizia
Sostanzialmente, stiamo parlando di interventi che non sono né
manutenzione ordinaria, né manutenzione straordinaria e neppure
restauro conservativo. Sono opere di revisione integrale dell'edificio
esistente anche con variazione di forma, sagoma, volume, superficie e
anche destinazione d'uso. Può variare anche la consistenza
dell'edficio, e, quindi, si può richiedere un nuovo
accatastamento delle superfici.
Sono interventi di ristrutturazione edilizia anche le opere di
demolizione e ricostruzione integrale o, comunque, le opere che portano
alla realizzazione di un immobile in tutto o in parte differente
dall'originale.
Intervento di nuova costruzione
La nuova costruzione consiste nel realizzare un nuovo immobile. Tutti
gli interventi sopra descritti riguardavano esclusivamente gli edifici
esistenti. Per esempio, non è nuova costruzione l'ampliamento di
un edificio esistente, mentre è nuova costruzione il
posizionamento di una roulotte per l'utilizzo abitativo su un terreno
vuoto.
La nuova
costruzione riguarda ogni tipo di intervento sul territorio, dalla
più semplice costruzione (p.e. un capannone industriale, una
cabina ENEL) fino alle opere più grandi (p.e. porti, aeroporti).
Rientrano nella nuova costruzione anche edifici interrati (p.e. box),
opere di urbanizzazione primaria e secondaria, installazione di
manufatti leggeri quali un prefabbricato, una roulotte, un caravan, una
barca se utilizzati a fini abitativi.
Per l'intervento di nuova costruzione è richiesto il
- Permesso di costruire.
In alternativa, se è stato approvato un Piano Particolareggiato,
come per le opere di manutenzione straordinaria, può essere
richiesta la cosiddetta
- Super DIA
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