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Mutui
Informazioni su mutui prima e mutui seconda
casa
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Il
mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta
mutuante,
consegna all'altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una
quantità di beni fungibili, che l'altra si obbliga a
restituire
successivamente con altrettante cose della stessa specie e
qualità.
Si tratta di un contratto reale e può essere sia a titolo
gratuito che
a titolo oneroso, che si perfeziona con la consegna al mutuatario.
È
inoltre un contratto tipico la cui nozione è accolta nel
nostro
ordinamento giuridico dall'art. 1813 del Codice Civile. Tra le figure
più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare,
concesso per
soddisfare esigenze di denaro in qualche modo collegate all'acquisto di
un bene immobile per compravendita (o, nel caso di fabbricati, anche
per costruzione).
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Calcola
Rata Mutuo:
100.000 Euro 30 anni
150.000 Euro 30 anni
200.000 Euro 30 anni |
 Una
particolare forma di mutuo immobiliare è il mutuo fondiario:
si
tratta di un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche di
durata (superiore a 18 mesi) e rapporto tra somma mutuata e valore
della garanzia (non superiore all'80% secondo la legislazione vigente).
In
applicazione della precedente normativa sul credito fondiario, mutuo
fondiario poteva venir concesso soltanto da alcuni (pochi) istituti di
credito espressamente autorizzati, che svolgevano tale
attività in via
principale o disponevano al loro interno di una apposita Sezione
Autonoma di Credito Fondiario (SACF); in seguito, anche in
considerazione della crescente presenza di operatori stranieri sul
mercato specifico, tale forma tecnica è stata consentita a
tutti gli
intermediari finanziari. |
Il
mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed
è quel prestito erogato da un istituto di credito,
solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione di
una garanzia. Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso
per agevolare il mutuatario nell'acquisto di un immobile, ma vi sono
anche altri tipi di mutuo, distinti per finalizzazione dell'erogazione:
- mutuo edilizio, concesso per
finanziare la costruzione di un immobile
- mutuo per ristrutturazione,
concesso per finanziare importanti opere di riordino di beni
immobiliari
- mutuo per liquidità,
concesso per particolari esigenze di disposizione di ingenti somme di
denaro.
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Il
contratto
di mutuo,
fra tutti i contratti tipici, sviluppa una delle più
articolate e
complesse fasi preparatorie (precontrattuali). Stante una certa
libertà
consentita alle parti, la sequenza delle azioni che conducono
all'erogazione potrebbe variare anche di molto da caso a caso, ma la
scaletta più frequentemente riscontrabile si può
così riassumere:
- Apertura dell'istruttoria:
l'aspirante
mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo, indicando
tutti i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la
valutazione preliminare della domanda e che riguardano tanto l'aspetto
soggettivo (condizioni economiche del richiedente) quanto quello
finalistico (scopi della richiesta del mutuo - es. acquisto di casa);
accessoriamente si produce tutta la documentazione accessoria
eventualmente opportuna (compromesso, atto di provenienza del bene da
acquistare, documentazione catastale, etc.)
- Perizia
ed altri accertamenti:
il
bene presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un
perito di fiducia del mutuante, il quale deve individuarlo con
precisione, descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e
tecniche ed indicarne il valore (v.oltre); a seconda dei casi possono
svolgersi altri accertamenti in ordine a particolari situazioni di
fatto e di diritto.
- Chiusura
dell'istruttoria:
l'istruttoria,
a seguito dell'esame di tutte le condizioni economiche e di diritto
riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della
garanzia
proposta, si chiude ovviamente con la delibera di concessione ovvero
con la mancata concessione; in quest'ultimo caso, si registra che la
comunicazione al mutuatario di non accoglimento della domanda
è più
frequentemente trasmessa in modo del tutto informale e che la maggior
parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura
formale.
con
l'atto di mutuo (che per i casi di compravendita è in genere
erogato
contemporaneamente all'atto di compravendita) il contratto entra in
pieno effetto, il mutuante consegna il capitale erogato al mutuatario
(in realtà al datore di ipoteca, cioè a colui che
presta la garanzia) e
vengono eseguite le formalità relative alla garanzia
prestata
(iscrizione di ipoteca). In precedenza si avevano per prassi due atti
di mutuo per ciascuna pratica: il primo, detto "atto condizionato"
sanciva con una certa approssimazione le condizioni contrattuali che
sarebbero state applicate, mentre il secondo, detto "atto definitivo",
perfezionava l'operazione con una virtuale (ma formalmente valida)
posterità rispetto al contratto di compravendita immobiliare
cui
l'operazione di mutuo si legava. Nel tempo intercorrente, fra la
delibera e la stipula del mutuo, il richiedente ha facoltà
di optare
per un prodotto differente con la setssa banca o di rinunciare al mutuo
stesso, rimborsand una parte delel spese di perizia e di istruttoria
all'istituto di credito.
- I preventivi rilasciati prima di
inziare l'istruttoria non sono vincolanti per la banca, che dopo la
delibera potrebbe applicare spread e spese accessorie differenti.
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Mutui a tasso fisso e variabile
I
mutui e piani di ammortamento si distinguono in prestiti a tasso fisso
e a tasso variabile. Con i mutui a tasso fisso, il cliente corrisponde
sempre lo stesso interesse alla banca per tutta la durata del mutuo,
mentre a tasso variabile pagherà in base all'andamento
mensile dei tassi di interesse.
Con
il tasso fisso, il cliente guadagna nello scenario
opposto, se l'interesse dei prestiti sale al di sopra di quello
(invariato nel tempo) del proprio mutuo.
Con il tasso variabile sorge il rischio di arrivare ad una rata
sensibilmente più alta di quella iniziale se i tassi
salgono, e di compromettere la capacità di rimborso del
cliente. A parziale attenuazione di tale rischio di insolvenza,
esistono forme particolari di mutuo a tasso variabile:
mutuo
con "interest cap", detti anche mutui "capped rate", ossia
un tasso variabile con una soglia massima che comunque non
può essere superata, per cui è nota da subito la
massima rata che il cliente può trovarsi a pagare;
mutuo
a tasso misto con opzione: consente al cliente se
scegliere di passare da tasso fisso a variabile o viceversa, noto al
momento della stipula del contratto, a una cadenza di tempo prefissata
(ogni 3, 5 anni, etc.). Ad ogni rinegoziazione sarà
calcolato l'interesse in base all'Euris o Euribor, se si passa al tasso
fisso, maggiorati di uno spread che è indicato nel contratto;
mutui
a tasso bilanciato: l'interesse è una media
pesata di tasso fisso e variabile (ossia Euris e Euribor), secondo un
mix deciso dal cliente (50-50%, 60-40% etc.);
mutuo
a rata fissa e durata variabile. Se il tasso d'interesse
diminuisce, il tempo di ripagamento sarà più
breve. In caso di aumento della quota interessi, l'orizzonte temporale
del mutuo cresce di conseguenza;
mutui
a tasso misto rinegoziabile dopo un certo numero di anni.
Il cliente sceglie ammontare del capitale, durata del mutuo e tasso
fisso o variabile, e il mutuatario calcola di conseguenza l'interesse
da applicare. Spesso, non si considera il rischio specifico
d'investimento: se le garanzie offerte dal cliente non sono sufficienti
o sono al di sotto della media per prestiti di analoga durata e
importo, è semplicemente negato l'accesso al credito.
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